ברבעון הרביעי של שנת 2022 נצפתה עליה בשיעור של 4.5% (נומינלי) במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו, לעומת הרבעון שקדם לו.
בתקופה הנסקרת אינדקס המחירים הכללי (ללא דיור) עלה ב- 0.56%.
רקע ועקרונות הסקירה
הסקירה מבוססת על שיטת העבודה שהייתה נהוגה באגף שומה שבמשרד המשפטים.
במטרה לזהות ולבודד את שיעורי השתנות המחירים בתקופת הסקירה ביחס לרבעון הקודם, ולנוכח ריבוי המשתנים המשפיעים על מחירי דירות ורמת ההטרוגניות הרבה במאפייניהן, נבחרו מתוך כלל העסקאות ברבעונים הרלוונטיים דירות בעלות מאפיינים הומוגניים ככל שניתן, שכמות העסקאות בהן גבוהה יחסית.
לאור האמור, לא נסקרו דירות בנות חמישה חדרים ומעלה, הן בשל ריבוי שטחי הצמדה כגון גגות וחצרות והן בשל השונות ברמת הבניה של דירות אלה , שחלקן בנויות ברמת גמר גבוהה מאד.
ניתוח מגמות התפתחות מחירים בדירות אלה עלול להקטין את רמת המובהקות של התוצאה או להטות אותה.
גם דירות קטנות בנות שלושה חדרים ומטה לא נסקרו, שכן קיים בהן מיעוט יחסי של עסקאות ברוב הערים וקיימת שונות רבה במאפייניהן אשר מביאה לסטיית תקן רחבה במחירן.
דירות בנות ארבעה חדרים בבניה רוויה הן המוצר השכיח בשוק הדירות העירוני הכללי, לגביו קיימת שונות נמוכה יחסית, וסקירת מאות עסקאות מאפשרת זיהוי מספק של ההשתנות במחיר.
לפיכך, דירות אלה (חדשות ויד שניה) נבחרו לשמש כאינדיקטור לרמת ההשתנות הכללית בשוק הדירות.
לצד היתרון שבמובהקות התוצאה המתקבלת בסקירת המוצר השכיח והומוגני יחסית (דירות בנות 4 חדרים(, קיים חסרון מסוים הנובע מכך, שייתכנו שיעורי השתנות שונים בדירות גדולות או קטנות מ- 4 חדרים.
אולם לנוכח ההערכה כי קיים מתאם גבוה בשיעורי ההשתנות של סוגי הדירות השונים, נראה כי יתרון המובהקות של המודל גובר על חסרון זה.
הניתוח אינו כולל התייחסות תחשיבית לשדה "שטח הדירה" מאחר ובחלק מהעסקאות המדווחות מופיע שטח דירה שונה, שאינו תואם את ההגדרה המקובלת לשטח דירה כפי שנקבע בחוק המכר (דירות) תשל"ג- 1973 ובתקן שמאות מס' 9.0.
לפיכך תחשיב של שווי למ"ר דירה בהתבסס על נתוני הכרמ"ן בלבד, אינו מהימן.
מהסקירה נופו עסקאות מכר של חלקים מדירה (שבהן ככל הנראה נעשתה עסקה בין קרובים או עסקה מיוחדת אחרת(, עסקאות שלא אושרו על ידי רשויות המס וכן, נופו עסקאות חריגות ככל שניתן היה לזהותן (עסקאות "מחיר למשתכן" ומבצעי מכר רחבי היקף וחד פעמיים החריגים לשוק הנדל"ן באותו היישוב).
בסך הכל, לאחר ניפוי וטיוב נותרו במדגם (בחינת שני רבעונים) 2,218 עסקאות לניתוח ב- 16 ערים, שאינן מייצגות בהכרח את כלל הישובים במדינה (ברבעון הרביעי אובחנה ירידה בשיעור של כ- 20% בכמות העסקאות הרלוונטיות ביחס לרבעון השלישי של 2022 וירידה בשיעור של כ- 55%!!! ביחס לרבעון המקביל אשתקד).
ניתוח נתוני העסקאות כלל בין היתר:
תוצאות הסקירה מעידות כי ברבעון הרביעי של שנת 2022 נצפתה ב- 15 ערים מתוך 16, עלייה במחירי הדירות הממוצעים, ביחס לרבעון הקודם.
בעיר אחת נצפתה ירידה - באר שבע.
להלן טבלת ריכוז של המחיר הממוצע לפי ערים לדירות בנות ארבעה חדרים (חדשות ויד שניה) ומגמות ההשתנות ברבעון הרביעי לשנת 2022:
מלבד המגמות של השתנות המחירים בערים השונות נצפתה רמת שונות מחירים אופיינית בכל עיר, שמבטאת את ההבדלים הקיימים ברמות הביקוש באזורים השונים שבעיר ואת רמת ההבדלים במאפיינים הפיזיים בין הדירות בעיר.
לעניין זה בולט נתון השונות של מחירי הדירות בערים תל אביב וחיפה, שבהן רמת שונות גבוהה אשר מצביעה על הפער שבין אזורי היוקרה לבין אזורים זולים יותר באותה העיר.
שונות נמוכה יחסית נצפתה בערים חולון, ראשל"צ ורמלה, שאוכלוסייתן בעלת מאפיינים הומוגניים יחסית.
ברבעון הרביעי של 2022 מחירי הדירות המשיכו לעלות למרות המשך העלאות הריבית.
הן ביחס לרבעון הקודם והן ביחס לרבעון המקביל אשתקד.
זאת, תוך המשך מגמת הקיטון הדרמטי בהיקף העסקאות.
המגמה של "רק החזקים שורדים ומשלמים" המשיכה וביתר שאת.
העיר מודיעין המשיכה להפתיע עם עליה חריגה של כ- 65% בשנה, נתון יוצא דופן שממשיך להדגיש את העדר ההיצע בעיר והשפעתו על השוק.
גם הערים אילת, אשקלון, כפר-סבא, פתח-תקוה וראשל"צ הציגו עליות מחירים שנתיות של למעלה מ- 20%. העיר תל אביב חווה עצירה מסוימת עם עליה שנתית מינורית של 1% וזאת, בשונה מאחיותיה חיפה וירושלים המציגות עליית מחירים אך לא ברמות הגבוהות ביותר.
התקופה החריגה בשוק הנדל"ן נמשכה גם ברבעון הרביעי של שנת 2022.
מחד קיטון דרמטי במספר העסקאות ומאידך עלייה דרמטית לא פחות במחירים.
היקף המשכנתאות שנטל הציבור בחודש דצמבר 2022 עמד על כ- 7.56 מיליארד שקל, נמוך בכ- 38% יחסית לחודש דצמבר 2021.[1]
בערים שנסקרו, נצפתה עליה בשיעור של 4.5% (נומינלי) במחיר הממוצע של דירות ברבעון הרביעי של שנת 2022, בהשוואה לרבעון שלפניו.
בשנה החולפת (ביחס לרבעון המקביל אשתקד), נצפתה עליית מחירים בשיעור ממוצע נומינלי של 18% בערים שנסקרו.
אוהד דנוס
מומחה נדל"ן
[1] פרסום בנק ישראל מיום 31.12.2022.