ברבעון השני של שנת 2022 נצפתה עליה בשיעור של 6.1% (נומינלי) במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו, לעומת הרבעון שקדם לו.
בתקופה הנסקרת אינדקס המחירים הכללי (ללא דיור) עלה ב- 2.32%.
רקע ועקרונות הסקירה
הסקירה מבוססת על שיטת העבודה שהייתה נהוגה באגף שומה שבמשרד המשפטים.
במטרה לזהות ולבודד את שיעורי השתנות המחירים בתקופת הסקירה ביחס לרבעון הקודם, ולנוכח ריבוי המשתנים המשפיעים על מחירי דירות ורמת ההטרוגניות הרבה במאפייניהן, נבחרו מתוך כלל העסקאות ברבעונים הרלוונטיים דירות בעלות מאפיינים הומוגניים ככל שניתן, שכמות העסקאות בהן גבוהה יחסית.
לאור האמור, לא נסקרו דירות בנות חמישה חדרים ומעלה, הן בשל ריבוי שטחי הצמדה כגון גגות וחצרות והן בשל השונות ברמת הבניה של דירות אלה , שחלקן בנויות ברמת גמר גבוהה מאד.
ניתוח מגמות התפתחות מחירים בדירות אלה עלול להקטין את רמת המובהקות של התוצאה או להטות אותה.
גם דירות קטנות בנות שלושה חדרים ומטה לא נסקרו, שכן קיים בהן מיעוט יחסי של עסקאות ברוב הערים וקיימת שונות רבה במאפייניהן אשר מביאה לסטיית תקן רחבה במחירן.
דירות בנות ארבעה חדרים בבניה רוויה הן המוצר השכיח בשוק הדירות העירוני הכללי, לגביו קיימת שונות נמוכה יחסית, וסקירת מאות עסקאות מאפשרת זיהוי מספק של ההשתנות במחיר.
לפיכך, דירות אלה (חדשות ויד שניה) נבחרו לשמש כאינדיקטור לרמת ההשתנות הכללית בשוק הדירות.
לצד היתרון שבמובהקות התוצאה המתקבלת בסקירת המוצר השכיח והומוגני יחסית (דירות בנות 4 חדרים(, קיים חסרון מסוים הנובע מכך, שייתכנו שיעורי השתנות שונים בדירות גדולות או קטנות מ- 4 חדרים.
אולם לנוכח ההערכה כי קיים מתאם גבוה בשיעורי ההשתנות של סוגי הדירות השונים, נראה כי יתרון המובהקות של המודל גובר על חסרון זה.
הניתוח אינו כולל התייחסות תחשיבית לשדה "שטח הדירה" מאחר ובחלק מהעסקאות המדווחות מופיע שטח דירה שונה, שאינו תואם את ההגדרה המקובלת לשטח דירה כפי שנקבע בחוק המכר (דירות) תשל"ג- 1973 ובתקן שמאות מס' 9.0.
לפיכך תחשיב של שווי למ"ר דירה בהתבסס על נתוני הכרמ"ן בלבד, אינו מהימן.
מהמדגם נופו עסקאות מכר של חלקים מדירה (שבהן ככל הנראה נעשתה עסקה בין קרובים או עסקה מיוחדת אחרת(, עסקאות שלא אושרו על ידי רשויות המס וכן, נופו עסקאות חריגות ככל שניתן היה לזהותן (עסקאות "מחיר למשתכן" ומבצעי מכר רחבי היקף וחד פעמיים החריגים לשוק הנדל"ן באותו היישוב).
בסך הכל, לאחר ניפוי וטיוב נותרו במדגם (בחינת שני רבעונים) כ- 3,400 עסקאות לניתוח ב- 16 ערים, שאינן מייצגות בהכרח את כלל הישובים במדינה (ברבעון השני אובחנה ירידה בשיעור של כ- 24% בכמות העסקאות הרלוונטיות ביחס לרבעון הראשון של 2022 וירידה בשיעור של כ- 26%!!! ביחס לרבעון המקביל אשתקד).
ניתוח נתוני העסקאות כלל בין היתר:
תוצאות הסקירה מעידות כי ברבעון השני של שנת 2022 נצפתה ב- 13 ערים מתוך 16, עלייה במחירי הדירות הממוצעים, ביחס לרבעון הקודם.
ב- 2 ערים נצפתה ירידה ובעיר אחת ללא שינוי (רמלה).
להלן טבלת ריכוז של המחיר הממוצע לפי ערים לדירות בנות ארבעה חדרים (חדשות ויד שניה) ומגמות ההשתנות ברבעון השני לשנת 2022:
מלבד המגמות של השתנות המחירים בערים השונות נצפתה רמת שונות מחירים אופיינית בכל עיר, שמבטאת את ההבדלים הקיימים ברמות הביקוש באזורים השונים שבעיר ואת רמת ההבדלים במאפיינים הפיזיים בין הדירות בעיר.
לעניין זה בולט נתון השונות של מחירי הדירות בערים תל אביב, חיפה, ירושלים ואילת (בה חלה עליית מחירים חריגה ולא מוסברת בחלק מהנכסים), שבהן רמת שונות גבוהה אשר מצביעה על הפער שבין אזורי היוקרה לבין אזורים זולים יותר באותה העיר.
שונות נמוכה יחסית נצפתה בערים מודיעין, הרצליה, חולון ופתח תקוה, שאוכלוסייתן בעלת מאפיינים הומוגניים יחסית.
ברבעון השני של 2022 מחירי הדירות המשיכו לעלות והפעם באופן דרמטי. הן ביחס לרבעון הקודם והן ביחס לרבעון המקביל אשתקד. זאת, למרות המשך מגמת הקיטון הדרמטי בהיקף העסקאות, המוסברת בציפייה לירידת מחירים כתוצאה מהתחלת העלאות ריבית של בנק ישראל ובעובדה שחלק ממשקיעי הנדל"ן החלו לממש את רווחיהם בשוק.
העיר מודיעין עלתה בשיעור חריג של כ- 30% ברבעון וכ- 40% בשנה, נתונים לא פחות ממדהימים הממחישים היטב מה קורה שהיצע הדירות בישוב מסוים מצטמצם באופן דרמטי.
גם באילת ניכרת תכונה חריגה עם עלייה רבעונית של כ- 16% ועלייה שנתית של לא פחות מ- 21%, כנראה כתוצאה מהצפת משקיעים שזיהו הזדמנות בעיר הדרומית עקב חזרתו של עולם התיירות לפעילות מלאה ועל סטרואידים.
דווקא בערים הגדולות נרשמה סולידיות יחסית, כשהעיר חיפה שדשדשה במשך מספר רבעונים הפכה שוב ליעד מבוקש לרכישות והשקעות.
ערים נוספות בולטות הן כפר-סבא (+21% בשנה), רחובות (+17% בשנה) ואשקלון (+17% בשנה).
מאידך רק באר שבע הציגה ירידה מזערית במחירים (-1% בשנה).
זוהי תקופה מבלבלת בשוק הנדל"ן, מחד קיטון דרמטי במספר העסקאות ומאידך עלייה דרמטית לא פחות במחירים.
נראה שיש פיצול מגמה אצל הקונים. חלקם בוחרים לחכות כיום ולבחון את השוק נוכח העלאות הריבית, קצב האינפלציה והמצב בשוק ההון ומולם, אחרים, שמעדיפים לראות את חוסר היציבות הפוליטי והעדר תכנית ממשלתית מקיפה לענף, התומכים בהמשך המגמה של עליות המחירים.
היקף המשכנתאות שנטל הציבור בחודש יוני 2022 עמד על כ- 11.88 מיליארד שקל, גבוה בכ- 2.5% יחסית לחודש יוני 2021.[1]
בערים שנסקרו, נצפתה עליה בשיעור של 6.1% (נומינלי) במחיר הממוצע של דירות ברבעון השני של שנת 2022, בהשוואה לרבעון שלפניו.
בשנה החולפת (ביחס לרבעון המקביל אשתקד), נצפתה עליית מחירים בשיעור ממוצע נומינלי של 12% בערים שנסקרו.
אוהד דנוס
מומחה נדל"ן
[1] פרסום בנק ישראל מיום 13.7.2022.