ברבעון הראשון של שנת 2022 נצפתה עליה בשיעור של 2.0% (נומינלי) במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו, לעומת הרבעון שקדם לו.
בתקופה הנסקרת אינדקס המחירים הכללי (ללא דיור) עלה ב- 1.17%.
רקע ועקרונות הסקירה
הסקירה מבוססת על שיטת העבודה שהייתה נהוגה באגף שומה שבמשרד המשפטים.
במטרה לזהות ולבודד את שיעורי השתנות המחירים בתקופת הסקירה ביחס לרבעון הקודם, ולנוכח ריבוי המשתנים המשפיעים על מחירי דירות ורמת ההטרוגניות הרבה במאפייניהן, נבחרו מתוך כלל העסקאות ברבעונים הרלוונטיים דירות בעלות מאפיינים הומוגניים ככל שניתן, שכמות העסקאות בהן גבוהה יחסית.
לאור האמור, לא נסקרו דירות בנות חמישה חדרים ומעלה, הן בשל ריבוי שטחי הצמדה כגון גגות וחצרות והן בשל השונות ברמת הבניה של דירות אלה , שחלקן בנויות ברמת גמר גבוהה מאד.
ניתוח מגמות התפתחות מחירים בדירות אלה עלול להקטין את רמת המובהקות של התוצאה או להטות אותה.
גם דירות קטנות בנות שלושה חדרים ומטה לא נסקרו, שכן קיים בהן מיעוט יחסי של עסקאות ברוב הערים וקיימת שונות רבה במאפייניהן אשר מביאה לסטיית תקן רחבה במחירן.
דירות בנות ארבעה חדרים בבניה רוויה הן המוצר השכיח בשוק הדירות העירוני הכללי, לגביו קיימת שונות נמוכה יחסית, וסקירת מאות עסקאות מאפשרת זיהוי מספק של ההשתנות במחיר.
לפיכך, דירות אלה (חדשות ויד שניה) נבחרו לשמש כאינדיקטור לרמת ההשתנות הכללית בשוק הדירות.
לצד היתרון שבמובהקות התוצאה המתקבלת בסקירת המוצר השכיח והומוגני יחסית (דירות בנות 4 חדרים(, קיים חסרון מסוים הנובע מכך, שייתכנו שיעורי השתנות שונים בדירות גדולות או קטנות מ- 4 חדרים.
אולם לנוכח ההערכה כי קיים מתאם גבוה בשיעורי ההשתנות של סוגי הדירות השונים, נראה כי יתרון המובהקות של המודל גובר על חסרון זה.
הניתוח אינו כולל התייחסות תחשיבית לשדה "שטח הדירה" מאחר ובחלק מהעסקאות המדווחות מופיע שטח דירה שונה, שאינו תואם את ההגדרה המקובלת לשטח דירה כפי שנקבע בחוק המכר (דירות) תשל"ג- 1973 ובתקן שמאות מס' 9.0.
לפיכך תחשיב של שווי למ"ר דירה בהתבסס על נתוני הכרמ"ן בלבד, אינו מהימן.
מהמדגם נופו עסקאות מכר של חלקים מדירה (שבהן ככל הנראה נעשתה עסקה בין קרובים או עסקה מיוחדת אחרת(, עסקאות שלא אושרו על ידי רשויות המס וכן, נופו עסקאות חריגות ככל שניתן היה לזהותן (עסקאות "מחיר למשתכן" ומבצעי מכר רחבי היקף וחד פעמיים החריגים לשוק הנדל"ן באותו היישוב ומשקפים הנחה משמעותית משווי השוק).
בסך הכל, לאחר ניפוי וטיוב נותרו במדגם (בחינת שני רבעונים) כ- 4,500 עסקאות לניתוח ב- 16 ערים, שאינן מייצגות בהכרח את כלל הישובים במדינה (ברבעון הראשון אובחנה ירידה בשיעור של כ- 31% בכמות העסקאות הרלוונטיות ביחס לרבעון הרביעי של 2021 וירידה בשיעור של כ- 12%!!! ביחס לרבעון המקביל אשתקד).
ניתוח נתוני העסקאות כלל בין היתר:
ממצאי הסקירה
תוצאות הסקירה מעידות כי ברבעון הראשון של שנת 2022 נצפתה ב- 11 ערים מתוך 16, עלייה במחירי הדירות הממוצעים, ביחס לרבעון הקודם.
ב- 3 ערים נצפתה ירידה ובשתי ערים ללא שינוי (באר שבע וחיפה).
להלן טבלת ריכוז של המחיר הממוצע לפי ערים לדירות בנות ארבעה חדרים (חדשות ויד שניה) ומגמות ההשתנות ברבעון הראשון לשנת 2022:
מלבד המגמות של השתנות המחירים בערים השונות נצפתה רמת שונות מחירים אופיינית בכל עיר, שמבטאת את ההבדלים הקיימים ברמות הביקוש באזורים השונים שבעיר ואת רמת ההבדלים במאפיינים הפיזיים בין הדירות בעיר.
לעניין זה בולט נתון השונות של מחירי הדירות בערים תל אביב, חיפה וירושלים, שבהן רמת שונות גבוהה אשר מצביעה על הפער שבין אזורי היוקרה לבין אזורים זולים יותר באותה העיר.
שונות נמוכה יחסית נצפתה בערים מודיעין, הרצליה, חולון, פתח תקוה, ראשל"צ ורחובות, שאוכלוסייתן בעלת מאפיינים הומוגניים יחסית.
הסבר המגמות בשינוי המחיר בדירות שנצפו
ברבעון הראשון של 2022 מחירי הדירות המשיכו לעלות וזאת, למרות הקיטון הדרמטי בהיקף העסקאות, מה שמלמד על המשך הערכה של הציבור שמחירי הדיור ימשיכו לעלות וזאת, למרות ירידה מסוימת בהיקף המשקיעים (שאותם החליפו הזוגות הצעירים).
אין ספק שמפעל ההגרלות בו החלה הממשלה הנוכחית, שאמור לנפק לשוק הדיור, עד סוף שנת 2022, כ- 35,000 אלף דירות במחיר מוזל ולזכאים בלבד, אמור היה להביא לשינוי מגמה בתחום התפתחות המחירים, אך עד כה לא נראה אפילו תחילתו של אפקט שכזה.
זאת, מאחר ואת הקיטון בכמות העסקאות ניתן גם לייחס להקדמת רכישות ברבעון הקודם ואולי אף למשברים שחווים השווקים הפיננסיים לאחרונה.
עוד חשוב לציין כי השפעה של העלאת ריבית אותה חווינו לאחרונה ולראשונה מזה שנים, עדיין לא נראית בשוק.
לסיכום, הישראלים קנו פחות דירות אך במחירים גבוהים יותר ונטלו על עצמם סיכונים גדולים יותר, הן באופן יחסי והן בערכים מוחלטים.
נראה כי בשוק הנדל"ן קורה משהו, תחילת התייצבות? פסק זמן קצר לפני עליית מחירים נוספת? אני מניח שנדע את הכיוון בסוף הרבעון השני השנה.
היקף המשכנתאות שנטל הציבור בחודש מרץ 2022 עמד על כ- 13.432 מיליארד שקל, גבוה בכ- 56% יחסית לחודש מרץ 2021.[1]
בערים שנסקרו, נצפתה עליה בשיעור של 2.0% (נומינלי) במחיר הממוצע של דירות ברבעון הראשון של שנת 2022, בהשוואה לרבעון שלפניו.
בשנה החולפת (ביחס לרבעון המקביל אשתקד), נצפתה עליית מחירים בשיעור ממוצע נומינלי של 6.7% בערים שנסקרו.
אוהד דנוס
מומחה נדל"ן
[1] פרסום בנק ישראל מיום 12.4.2022.