ברבעון הרביעי של שנת 2021 נצפתה עליה בשיעור של 1.5% (נומינלי) במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו, לעומת הרבעון שקדם לו.
בתקופה הנסקרת אינדקס המחירים הכללי (ללא דיור) עלה ב- 0.1%.
רקע ועקרונות הסקירה
הסקירה מבוססת על שיטת העבודה שהייתה נהוגה באגף שומה שבמשרד המשפטים.
במטרה לזהות ולבודד את שיעורי השתנות המחירים בתקופת הסקירה ביחס לרבעון הקודם, ולנוכח ריבוי המשתנים המשפיעים על מחירי דירות ורמת ההטרוגניות הרבה במאפייניהן, נבחרו מתוך כלל העסקאות ברבעונים הרלוונטיים דירות בעלות מאפיינים הומוגניים ככל שניתן, שכמות העסקאות בהן גבוהה יחסית.
לאור האמור, לא נסקרו דירות בנות חמישה חדרים ומעלה, הן בשל ריבוי שטחי הצמדה כגון גגות וחצרות והן בשל השונות ברמת הבניה של דירות אלה , שחלקן בנויות ברמת גמר גבוהה מאד.
ניתוח מגמות התפתחות מחירים בדירות אלה עלול להקטין את רמת המובהקות של התוצאה או להטות אותה.
גם דירות קטנות בנות שלושה חדרים ומטה לא נסקרו, שכן קיים בהן מיעוט יחסי של עסקאות ברוב הערים וקיימת שונות רבה במאפייניהן אשר מביאה לסטיית תקן רחבה במחירן.
דירות בנות ארבעה חדרים בבניה רוויה הן המוצר השכיח בשוק הדירות העירוני הכללי, לגביו קיימת שונות נמוכה יחסית, וסקירת מאות עסקאות מאפשרת זיהוי מספק של ההשתנות במחיר.
לפיכך, דירות אלה (חדשות ויד שניה) נבחרו לשמש כאינדיקטור לרמת ההשתנות הכללית בשוק הדירות.
לצד היתרון שבמובהקות התוצאה המתקבלת בסקירת המוצר השכיח והומוגני יחסית (דירות בנות 4 חדרים(, קיים חסרון מסוים הנובע מכך, שייתכנו שיעורי השתנות שונים בדירות גדולות או קטנות מ- 4 חדרים.
אולם לנוכח ההערכה כי קיים מתאם גבוה בשיעורי ההשתנות של סוגי הדירות השונים, נראה כי יתרון המובהקות של המודל גובר על חסרון זה.
הניתוח אינו כולל התייחסות תחשיבית לשדה "שטח הדירה" מאחר ובחלק מהעסקאות המדווחות מופיע שטח דירה שונה, שאינו תואם את ההגדרה המקובלת לשטח דירה כפי שנקבע בחוק המכר (דירות) תשל"ג- 1973 ובתקן שמאות מס' 9.0.
לפיכך תחשיב של שווי למ"ר דירה בהתבסס על נתוני הכרמ"ן בלבד, אינו מהימן.
מהמדגם נופו עסקאות מכר של חלקים מדירה (שבהן ככל הנראה נעשתה עסקה בין קרובים או עסקה מיוחדת אחרת(, עסקאות שלא אושרו על ידי רשויות המס וכן, נופו עסקאות חריגות ככל שניתן היה לזהותן (עסקאות "מחיר למשתכן" ומבצעי מכר רחבי היקף וחד פעמיים החריגים לשוק הנדל"ן באותו היישוב ומשקפים הנחה משמעותית משווי השוק).
בסך הכל, לאחר ניפוי וטיוב נותרו במדגם (בחינת שני רבעונים) כ- 4,900 עסקאות לניתוח ב- 16 ערים, שאינן מייצגות בהכרח את כלל הישובים במדינה (ברבעון הרביעי אובחנה עליה בשיעור של כ- 20% בכמות העסקאות הרלוונטיות ביחס לרבעון השלישי של 2021 ועליה בשיעור של כ- 44%!!! ביחס לרבעון המקביל אשתקד).
ניתוח נתוני העסקאות כלל בין היתר:
ממצאי הסקירה
תוצאות הסקירה מעידות כי ברבעון הרביעי של שנת 2021 נצפתה ב- 12 ערים מתוך 16, עלייה במחירי הדירות הממוצעים, ביחס לרבעון הקודם.
ב- 3 ערים נצפתה ירידה ובשתי ערים ללא שינוי (באר שבע וכפר סבא).
להלן טבלת ריכוז של המחיר הממוצע לפי ערים לדירות בנות ארבעה חדרים (חדשות ויד שניה) ומגמות ההשתנות ברבעון הרביעי לשנת 2021:
מלבד המגמות של השתנות המחירים בערים השונות נצפתה רמת שונות מחירים אופיינית בכל עיר, שמבטאת את ההבדלים הקיימים ברמות הביקוש באזורים השונים שבעיר ואת רמת ההבדלים במאפיינים הפיזיים בין הדירות בעיר.
לעניין זה בולט נתון השונות של מחירי הדירות בערים תל אביב, חיפה וירושלים, שבהן רמת שונות גבוהה אשר מצביעה על הפער שבין אזורי היוקרה לבין אזורים זולים יותר באותה העיר.
שונות נמוכה יחסית נצפתה בערים חולון, כפר סבא, פתח תקוה, ראשל"צ ורחובות שאוכלוסייתן בעלת מאפיינים הומוגניים יחסית.
הסבר המגמות בשינוי המחיר בדירות שנצפו
העלאת מס הרכישה למשקיעים נתנה אותותיה ברבעון הרביעי של 2021, אך באופן הפוך מזה לו ייחלה הממשלה.
עלייה דרמטית בכמות הרכישות שלוותה בעליית מחירים כמעט גורפת אפיינה את הרבעון שחתם את שנת 2021.
נראה שעד כה ממשלת השינוי רק סייעה למחירי הדיור לעלות כשלצד הצעד הקל יחסית של העלאת מס רכישה למשקיעים, יתר תכניות הממשלה בחיתוליהן.
השילוב של הריבית הנמוכה, החרב על המשקיעים והעיכוב המובן ביישום תכניות שאינן בגדר "גזירת מיסים", יצר קוקטייל קטלני שהזניק את המחירים רמה אחת מעלה.
בראייה שנתית, תל אביב, ממשיכה להוביל את טבלת עליות המחירים עם שיעור דו סיפרתי של 16% ומחירים הגבוהים ב- 1% גם מהרבעון הקודם שכבר הצביע על עלייה דרמטית במחירים.
אחריה ברשימה אילת, ירושלים ונתניה, החותמת את רשימת הערים עם עלייה שנתית דו-ספרתית.
גם בערים שבהם מחירי הדירות ירדו, מדובר בירידות שוליות הנובעות בעיקר ממחירי שיא ובהיצעים מקומיים טובים יחסית בתקופה הנדגמת.
היקף המשכנתאות שנטל הציבור בחודש דצמבר 2021 עמד על כ- 12.219 מיליארד שקל, גבוה בכ- 48% יחסית לחודש דצמבר 2020.[1]
בערים שנסקרו, נצפתה עליה בשיעור של 1.5% (נומינלי) במחיר הממוצע של דירות ברבעון הרביעי של שנת 2021, בהשוואה לרבעון שלפניו.
בשנה החולפת (ביחס לרבעון המקביל אשתקד), נצפתה עליית מחירים בשיעור ממוצע נומינלי של 5.8% בערים שנסקרו.
אוהד דנוס
מומחה נדל"ן
[1] פרסום בנק ישראל מיום 11.1.2022.