א. כללי
ברבעון הראשון של שנת 2026 נצפתה ירידה בשיעור של 1.2% (נומינלי) במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו, לעומת הרבעון שקדם לו.
בתקופה הנסקרת אינדקס המחירים הכללי (ללא דיור) ירד ב- 0.4%.
רקע ועקרונות הסקירה
הסקירה מבוססת על שיטת העבודה שהייתה נהוגה באגף שומה שבמשרד המשפטים.
במטרה לזהות ולבודד את שיעורי השתנות המחירים בתקופת הסקירה ביחס לרבעון הקודם, ולנוכח ריבוי המשתנים המשפיעים על מחירי דירות ורמת ההטרוגניות הרבה במאפייניהן, נבחרו מתוך כלל העסקאות ברבעונים הרלוונטיים דירות בעלות מאפיינים הומוגניים ככל שניתן, שכמות העסקאות בהן גבוהה יחסית.
לאור האמור, לא נסקרו דירות בנות חמישה חדרים ומעלה, הן בשל ריבוי שטחי הצמדה כגון גגות וחצרות והן בשל השונות ברמת הבניה של דירות אלה , שחלקן בנויות ברמת גמר גבוהה מאד.
ניתוח מגמות התפתחות מחירים בדירות אלה עלול להקטין את רמת המובהקות של התוצאה או להטות אותה.
גם דירות קטנות בנות שלושה חדרים ומטה לא נסקרו, שכן קיים בהן מיעוט יחסי של עסקאות ברוב הערים וקיימת שונות רבה במאפייניהן אשר מביאה לסטיית תקן רחבה במחירן.
דירות בנות ארבעה חדרים בבניה רוויה הן המוצר השכיח בשוק הדירות העירוני הכללי, לגביו קיימת שונות נמוכה יחסית, וסקירת מאות עסקאות מאפשרת זיהוי מספק של ההשתנות במחיר.
לפיכך, דירות אלה (חדשות ויד שניה) נבחרו לשמש כאינדיקטור לרמת ההשתנות הכללית בשוק הדירות.
לצד היתרון שבמובהקות התוצאה המתקבלת בסקירת המוצר השכיח והומוגני יחסית (דירות בנות 4 חדרים(, קיים חסרון מסוים הנובע מכך, שייתכנו שיעורי השתנות שונים בדירות גדולות או קטנות מ- 4 חדרים.
אולם לנוכח ההערכה כי קיים מתאם גבוה בשיעורי ההשתנות של סוגי הדירות השונים, נראה כי יתרון המובהקות של המודל גובר על חסרון זה.
הניתוח אינו כולל התייחסות תחשיבית לשדה "שטח הדירה" מאחר ובחלק מהעסקאות המדווחות מופיע שטח דירה שונה, שאינו תואם את ההגדרה המקובלת לשטח דירה כפי שנקבע בחוק המכר (דירות) תשל"ג- 1973 ובתקן שמאות מס' 9.0.
לפיכך תחשיב של שווי למ"ר דירה בהתבסס על נתוני הכרמ"ן בלבד, אינו מהימן.
מהסקירה נופו עסקאות מכר של חלקים מדירה (שבהן ככל הנראה נעשתה עסקה בין קרובים או עסקה מיוחדת אחרת(, עסקאות שלא אושרו על ידי רשויות המס וכן, נופו עסקאות חריגות ככל שניתן היה לזהותן (עסקאות בסבסוד מדינה ומבצעי מכר רחבי היקף וחד פעמיים החריגים לשוק הנדל"ן באותו היישוב).
בסך הכל, לאחר ניפוי וטיוב נותרו במדגם (בחינת שני רבעונים) 2,485 עסקאות לניתוח ב- 17 ערים, שאינן מייצגות בהכרח את כלל הישובים במדינה (ברבעון הראשון אובחנה עליה בשיעור של כ- 29% בכמות העסקאות הרלוונטיות ביחס לרבעון הרביעי של 2025 ועליה בשיעור של כ- 9% ביחס לרבעון המקביל אשתקד).
ניתוח נתוני העסקאות כלל בין היתר:
ב. ממצאי הסקירה
תוצאות הסקירה מעידות כי ברבעון הראשון של שנת 2026 נצפתה ב- 5 ערים מתוך 17, עלייה במחירי הדירות הממוצעים, ביחס לרבעון הקודם.
ב- 3 ערים לא היה שינוי.
ב- 9 ערים הייתה ירידה.
להלן טבלת ריכוז של המחיר הממוצע לפי ערים לדירות בנות ארבעה חדרים (חדשות ויד שניה) ומגמות ההשתנות ברבעון הראשון לשנת 2026:
מלבד המגמות של השתנות המחירים בערים השונות נצפתה רמת שונות מחירים אופיינית בכל עיר, שמבטאת את ההבדלים הקיימים ברמות הביקוש באזורים השונים שבעיר ואת רמת ההבדלים במאפיינים הפיזיים בין הדירות בעיר.
לעניין זה בולט נתון השונות של מחירי הדירות בערים תל אביב, חיפה, ירושלים וכפר סבא, שבהן רמת שונות גבוהה אשר מצביעה על הפער שבין אזורי היוקרה והאזורים החדשים לבין אזורים זולים יותר באותה העיר.
שונות נמוכה יחסית נצפתה בערים אשדוד, אשקלון, הרצליה, חולון, נתניה, פתח תקוה ורחובות שאוכלוסייתן בעלת מאפיינים הומוגניים יחסית.
ג. הסבר המגמות בשינוי המחיר בדירות שנצפו
ברבעון הראשון של 2026 מחירי הדירות משקפים המשך מגמת ירידה.
זאת, ביחס לרבעון הקודם.
ביחס לרבעון המקביל אשתקד, נרשמה ירידה ממוצעת של 1.6%.
ירידת המחירים השנתית החריגה נרשמה בערים מודיעין, ראשון לציון ונתניה.
עם זאת, נרשמה עליה מרשימה בכמות העסקאות וזאת מקבלת משנה תוקף כשמביאים בחשבון שבחודש מרץ מדינת ישראל הייתה נתונה בלחימה עצימה לפחות ב- 3 חזיתות ומתקפות טילים על ישראל התרחשו לכל אורך שעות היממה.
נראה כי הצינון בשוק הדיור עומד להסתיים כשרבים מתחילים לבחון מחדש את צעדיהם בשוק עקב ירידות המחירים המשתנות בכל אחד מהישובים.
במפת הערים הגדולות ניתן לראות ששלושתן מתאוששות כשחיפה היא הכוכבת הרבעונית והשנתית.
היקף המשכנתאות שנטל הציבור בחודש מרץ 2026 עמד על כ- 10.67 מיליארד שקל, גבוה בכ- 16% יחסית לחודש מרץ 2025.[1]
[1] פרסום בנק ישראל מיום 26.4.2026.